北京社科院预测明年房价真正下降

来源:京华时报 发布日期:2009-4-1

2010年，北京大量保障性住房将上市，这对价格过高的商品房销售将起到釜底抽薪的作用，'届时房价会真正下降'。昨天，北京市社科院社会学研究所副所长戴建中表示，目前北京的房价还处于增幅缩小阶段，真实的房价其实仍在上涨。

昨天，北京市社科院发布《北京社会发展报告》、《北京文化发展报告》、《北京公共服务发展报告》、《北京城乡[7.95 0.38%]发展报告》四本蓝皮书，社科院对流动人口、住房等问题进行了专项研究。

◆现状

房价涨幅缩小销量整体下降

去年1到9月的数据显示，全市商品房销售面积同比下降49.7%，其中住宅销售面积下降55.8%。9月份限价房集中入市后，某种程度上拉动了住宅销售量上升，但未根本改变商品住宅销售量的整体下降。'截止到今年1月，数据显示北京房价仍是同比上升，只是涨幅在缩小。'戴建中表示，房价的坚挺使得不少市民放弃入市，直接导致销量下降。 

北京住房闲置超千万平方米房价已超居民承受能力世界银行制定的房价收入比标准是5∶1，联合国的标准是3∶1。我国专家通常采用的房价与家庭年收入比合理标准是3∶1-6∶1。 

2007年北京市城镇户均年可支配收入为65967元。当年底平均房价是每平方米15162元，按照户均100平米计算，则房价与收入之比为23∶1，远远高于3∶1-6∶1的标准，也高于国内其他大中型城市。 

住房闲置率已超三成由于房价过高，有购买能力的有效需求远低于供给，已造成现在北京市住房闲置约1044.1万平方米，闲置率达34.04%。 

蓝皮书还指出，导致房价高的原因是多方面的，如政府部门、企业集团购房造成的需求刚性；配套设施建设和拆迁成本较高；投机炒作也大行其道，一些开发商炒地皮、炒概念，囤积居奇，造成房屋售罄的假象；外地投机者在北京置地买房等。 

◆趋势

保障房明年井喷房价将真降

戴建中认为，到2009年底北京可以竣工200万平方米、配售5万套保障房；到2010年以后，大量保障性住房将上市，届时会对房地产市场价格产生较大影响。戴建中认为到那时才会出现真正的降价。 

戴建中认为,北京商品房价格由涨转落将是市场规律加政府调控的必然结果，不是任何个人或利益集团所能操控的。而房价回落到市场认可的水平，将使房地产市场真正良性运转，社会获得三赢的局面：居民根据自己的经济条件改善了居住状况、房地产商得到了略高于市场平均利润率的收益、政府增加税收。 

◆探因

地价降低新区土地供应加大

目前地价已降了不少。蓝皮书指出，适当降低土地出让金对于抑制过高的房价很必要。因为土地购置费用在房地产开发投资中所占份额较大，约为35%左右。降低土地出让金是政府让利于民的重要举措，有利于房地产业摆脱困境。 

北京中心城房地产开发调控的分析与对策研究指出，城市发展新区土地供应力度在加大，从成交土地总量的区域分布看，城市发展新区，包括房山区、通州区、顺义区、昌平区、大兴区和亦庄开发区土地供应量大幅增加，2008年前9个月，城市发展新区成交土地总量615.5万平方米，比上年同期增长1.3倍。 

◆展望未来几年城中村将成开发热点蓝皮书还对房地产结构进行分析，装修精致的高档住宅将成为中心城的主流，而开发较为低端的住宅项目将逐渐在中心城消失。未来几年内，占据着北京城市黄金地段的城中村将成为开发热点区域之一。今后住宅开发的热点区域，主要还是集中在规划中的交通线路沿线和规划新城区域。 

◆建言

流动人口应纳入保障房体系

相比拥有北京户籍的低收入者，流动人口是更需要保障性住房的群体。昨天，北京市社科院发布的蓝皮书，对流动人口住房问题也进行了专项研究，并提出流动人口应与户籍人口统一纳入公共住房体系。 

北京2008年瞬间人口已达到2100万，其中户籍人口1200万，外来常住人口800万，短期过境人口100万人。社科院认为社会公共服务以户籍为限排斥农民工，不仅有失公允，且被发展实践证实是不能奏效的。'规划建设流动人口公共住宅不是施舍性的投资，可以预见，因为庞大稳定的需求和可持续的支付能力，也可以获得可观的回报，将流动人口纳入保障性住房体系正当时。'蓝皮书指出。